奥运会后到2010年7月，尽管鸟巢的各项收入接近5亿元，但奥林匹克商业区预留的20多万平方米的商圈规划，其实才刚刚起步。

　　随着IBM三个字母开始浮现在盘古大观的“龙头”侧立面，这座堪称国内最豪华写字楼之一的建筑，终于在北京奥运会后两周年之际迎来了自己的第一个大客户。

　　消息称，IBM的租约于2009年12月31日正式签订，签约面积2.3万余平方米，共7层。

　　“这确实是标志性的一单。”第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事温书阅说，“不过，虽然我们的预租率高达38%，但鸟巢周边奥运商圈的形成远非一日之功，没有5~10年，很难。”

　　对此，来自中信联合体的知情人士表示赞同。该人士透露，北京奥运会后到2010年7月，尽管鸟巢的各项收入接近5亿元，但奥林匹克商业区预留的20多万平方米的商圈规划，其实才刚刚起步。

　　 市场让位于市长

　　第一太平戴维斯全权代理盘古大观写字楼的租赁和物业管理。按温书阅的说法，IBM第一次展开对盘古大观写字楼的接触始于2009年七八月份。

　　“每天16万元租金的传言并不准确，可以肯定的是，IBM签约时，盘古大观写字楼的验收尚未完成，对方能够选择共担风险，又是第一个大客户，租金确实很优惠。”温书阅告诉《中国经营报》记者。

　　“在IBM入驻盘古大观的过程中，奥运村管委会发挥了巨大说服作用。而且盘古大观的营销手法，也给略显迷茫的奥运村管委会运营带来了启示。”温书阅说，包括鸟巢、水立方在内的奥林匹克区商业开发，不可能完全依靠游客和流动人口，盘古大观及周围奥运商圈的逐步成熟，能够为奥林匹克商业区的运营开发提供帮助。

　　前述中信联合体知情人士进一步确认称，盘古大观位于海淀区和朝阳区交界，IBM原先租住的盈科大厦到期后，朝阳区很难舍得IBM搬离朝阳，而IBM入驻盘古大观，可谓一举多得：既为朝阳区保证了税收，又能带动奥运村商圈的形成，平衡区域发展，同时，IBM也能获得更好的形象宣传、各种看不见的优惠扶持政策及租金优惠。

　　作为特大型央企，中信联合体曾是鸟巢的建造商兼商业运营所有者。但考虑到鸟巢未来商业运营的充分不可测性，中信联合体在2009年国庆前夕与北京市国资委下属的国资运营公司签订协议，将鸟巢运营权归还北京市，只是按比例享受未来的运营收益。

　　“这么做，可以说是将市场让位于市长，但实际上，中信并不吃亏。”该人士分析认为，鸟巢目前每年的运维费用高达7000万元，加上建造成本约30亿元的年折旧费用，即便按30年折旧，每年的投入都需要1.7亿元以上。考虑到鸟巢未来的游客肯定呈下降趋势，成本折旧费用却不断上升，政府愿意接管鸟巢等奥运设施的商业运营，其实是企业很好的退出机会。况且，中信因为承建鸟巢，已经获得了很多国际订单及国内的各项优惠。

　　“奥运村”交通瓶颈

　　即便IBM要到9月初才能完成全部入驻，但每天早上上班时间，由安慧桥自东向西到盘古大观的路已经拥堵不堪。

　　由于鸟巢、水立方、奥运村、奥林匹克公园区有特别的象征意义，安保一度是其商业运营的关键难题。过于严格的安保势必影响客流和人气，现在，在考虑到后奥运的商业运营之后，奥运村管委会已经决定开放奥运村地下隧道，这也能为盘古大观等周边高端商业物业增加约1000个停车位。

　　但是看起来，1000个停车位的增加远远不够。

　　“盘古大观在设计之初就有完整的营销思路。其酒店早就开始营业，独立的盘古公寓单独出售，写字楼租赁成为运营关键。写字楼出租得好，能够直接带来客流和消费能力，盘古龙廊等商业店铺的招商才能迎来更多高端商家，酒店也才能有更充足客源。”温书阅说，从定位的角度看，盘古大观周边的奥运商圈其主要竞争对手是成熟的CBD三期和燕莎商圈。CBD三期公司集聚优势明显，而燕莎商圈有十多座五星级酒店，氛围成熟。奥运村商圈和盘古大观、鸟巢、水立方等从新地标到新商业地标，总要有个5~10年的规划成熟期。

　　奥运会后到2010年7月，尽管鸟巢的各项收入接近5亿元，但奥林匹克商业区预留的20多万平方米的商圈规划，其实才刚刚起步。

　　“奥运商圈还属于开创期。”前述知情人士称，在2009年完成了中信联合体鸟巢运营权到政府主导的转变后，2010年四五月，北京市奥运促进会明确了鸟巢地下2万多平方米商业运营规划的修订，原先既定的商业和地下酒店等商业开发让位于奥林匹克博物馆的入驻，工程量不小。

　　此外，包括中国美术馆、科技馆、国学馆等纷纷宣布了在奥运村区的入驻计划，这些都需要时间。

　　“而当上述问题都解决之后，交通瓶颈或许成为制约该商圈发展的最大瓶颈。”中信联合体人士分析说。

　　北京奥运场馆后奥运商业开发一览

　　鸟巢 虽然未能出让冠名权，地下2万多平方米的原有商业开发计划也被国家奥林匹克博物馆入驻计划所代替，但因为收取50元/人·次的参观门票、偶尔承办重大活动，北京奥运会后截至2010年7月底，鸟巢实现收入5亿元。

　　水立方 可能是目前商业改造和赛后运营最成功的奥运场馆。因为场馆建设资金来自于华侨捐献资金，建设之前，就预留了赛后的改建计划，现在其水上游乐中心的定位相当明确得力。

　　五棵松 因为涉及产权纠纷等问题，五棵松的赛后运营一直不佳。同盘古大观位于鸟巢、水立方旁边的运营思路类似，太平洋(12.48,-0.08,-0.64%)百货等购物中心也处于五棵松体育馆的北侧。当然，与盘古大观成功吸引到了IBM相比，太平洋百货等的招商并不顺利，五棵松的赛后改建和开发计划也仍存变数。

　　工体成熟的周边环境，北京球迷和歌迷们的娱乐胜地，但工体要想超越奥运前的运营，最关键的因素其实并不在于自身——北京国安联赛成绩的好坏和各类演出水平的高低，直接决定其营运业绩。